Η εξαίρεση από τον Ειδικό Φόρο Ακινήτων των Κυπριακών Εταιρειών εκμετάλλευσης ακινήτων στην Ελλάδα

Δεδομένου του μεγάλου αριθμού Κυπριακών επιχειρήσεων εκμετάλλευσης ακινήτων στην Ελλάδα, πολλές από τις οποίες ανήκουν σε μετόχους, Έλληνες φορολογικούς κατοίκους, πραγματοποιούμε μια πρώτη προσέγγιση στο θέμα, ελπίζοντας στην επίλυση εύλογων αποριών των ενδιαφερόμενων αναγνωστών.

Με την Ε.2079/16.4.2021 εγκύκλιο της ΑΑΔΕ, με θέμα την «Διοικητική Κωδικοποίηση των διατάξεων του Ειδικού Φόρου επί των Ακινήτων (Ε.Φ.Α.)» κοινοποιήθηκε Διοικητική Κωδικοποίηση της νομοθεσίας για τον Ε.Φ.Α., όπως ισχύει από την 1 Ιανουαρίου του 2021 (ενημερωμένη με το Ν. 4646/2019), λόγω των πολλαπλών και διάσπαρτων τροποποιήσεων, όπως αναφέρει και στο εισαγωγικό κείμενο ο κ. Διοικητής της ΑΑΔΕ, Γεώργιος Πιτσιλής.

Σύμφωνα με την παρ. 1 του άρθρου 15 του Ν. 3091/2002, νομικά πρόσωπα και νομικές οντότητες της παρ. 3 του άρθρου 51Α του Κ.Φ.Ε., που έχουν εμπράγματα δικαιώματα πλήρους ή ψιλής κυριότητας ή επικαρπίας σε ακίνητα τα οποία βρίσκονται στην Ελλάδα, καταβάλλουν ειδικό ετήσιο φόρο δεκαπέντε τοις εκατό (15%) επί της αξίας αυτών, όπως προσδιορίζεται στο άρθρο 17 του νόμου αυτού.

Με την παρ. 3 του άρθρου 17 του Ν.3091/2002, όπως ισχύει, ορίζεται ότι:

«υποχρέωση υποβολής δήλωσης ειδικού φόρου επί των ακινήτων έχουν:

α) Οι νομικές οντότητες και τα νομικά πρόσωπα που είναι υπόχρεα στο φόρο σύμφωνα με το άρθρο 15 του νόμου αυτού».

Η δήλωση υποβάλλεται μέχρι 20 Μαΐου εκάστου έτους ( Άρθρο 17 παρ. 6 Ν.3091/2002 και άρθρο 15 του Ν.4223/2013 (287 Α΄), για την προθεσμία καταβολής) καθώς και η ΠΟΛ.1096/28.4.2015. Για τον τρόπο υποβολής της δήλωσης εφαρμόζονται οι διατάξεις του άρθρου 68 του Ν. 2961/2001. Ο φόρος που αναλογεί καταβάλλεται εφάπαξ με την υποβολή της δήλωσης. Η δήλωση που υποβάλλεται χωρίς την καταβολή του φόρου θεωρείται απαράδεκτη και δεν παράγει έννομα αποτελέσματα.

Σύμφωνα με τις παρ. 3 και 4 του άρθρου 15 του Ν. 3091/2002, ορίζεται ότι:

«3. Εξαιρούνται από τις διατάξεις της παραγράφου 1, εφόσον έχουν την έδρα τους σύμφωνα με το καταστατικό τους στην Ελλάδα ή σε άλλη χώρα της Ευρωπαϊκής Ένωσης:

α) Ανώνυμες εταιρείες που έχουν ονομαστικές μετοχές μέχρι φυσικού προσώπου ή που δηλώνουν τα φυσικά πρόσωπα που τις κατέχουν και με την προϋπόθεση ότι τα φυσικά πρόσωπα έχουν αριθμό φορολογικού μητρώου στην Ελλάδα. Ανώνυμες εταιρείες, με ανώνυμες μετοχές, εφόσον το σύνολο των μετοχών τους καταλήγει σε εταιρείες, οι μετοχές των οποίων βρίσκονται σε διαπραγμάτευση σε οργανωμένη χρηματιστηριακή αγορά.

β) Εταιρείες περιορισμένης ευθύνης, εφόσον τα εταιρικά μερίδια ανήκουν σε φυσικά πρόσωπα ή εφόσον δηλώνουν τα φυσικά πρόσωπα στα οποία ανήκουν οι εταιρείες οι οποίες συμμετέχουν και με την προϋπόθεση ότι τα φυσικά πρόσωπα έχουν αριθμό φορολογικού μητρώου στην Ελλάδα

γ) Προσωπικές εταιρείες, εφόσον οι εταιρικές μερίδες ανήκουν σε φυσικά πρόσωπα ή εφόσον δηλώνουν τα φυσικά πρόσωπα στα οποία ανήκουν οι εταιρείες οι οποίες συμμετέχουν και με την προϋπόθεση ότι τα φυσικά πρόσωπα έχουν αριθμό φορολογικού μητρώου στην Ελλάδα.

4. Εξαιρούνται από την υποχρέωση της παραγράφου 1 εταιρείες που έχουν την έδρα τους, σύμφωνα με το καταστατικό τους, σε τρίτη χώρα εκτός της Ευρωπαϊκής Ένωσης και συντρέχουν οι αναφερόμενες στην παράγραφο 3 υπό στοιχεία α΄, β΄ και γ΄ περιπτώσεις, εφόσον η καταστατική τους έδρα δεν βρίσκεται σε κράτη μη συνεργάσιμα σύμφωνα με τις σχετικές διατάξεις για τα κράτη αυτά του Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος.

Για εταιρείες των οποίων οι μετοχές βρίσκονται σε διαπραγμάτευση σε οργανωμένη χρηματιστηριακή αγορά, απαιτείται βεβαίωση οργανωμένης χρηματιστηριακής αγοράς, από την οποία προκύπτει ότι οι μετοχές της εταιρείας βρίσκονται σε διαπραγμάτευση…».

Επισημαίνουμε ότι, με τις ΠΟΛ.1114/17.5.2011, ΠΟΛ.1053/13.5.2016 και ΠΟΛ.1093/14.6.2010 εγκύκλιες διαταγές καθώς και με τις ΠΟΛ. 1056/19.4.2017 και ΠΟΛ.1059/19.4.2017 ορίστηκαν τα δικαιολογητικά που απαιτούνται για την εξαίρεση των νομικών προσώπων από τον ειδικό φόρο επί των ακινήτων, σύμφωνα με το άρθρο 15 του N. 3091/2002 (Φ.Ε.Κ. 330Α΄), όπως αντικαταστάθηκε με το άρθρο 57 του N. 3842/2010 (Φ.Ε.Κ. 58Α΄) και τροποποιήθηκε με το άρθρο 24 του N. 3943/2011 (Φ.Ε.Κ. 66Α΄).

Περαιτέρω, με την Απόφαση Α.1206/28.9.2020 της ΑΑΔΕ με θέμα «Εφαρμογή των διατάξεων του άρθρου 15 του N. 3091/2002 (Α΄ 330) για τον ειδικό φόρο επί των ακινήτων - απαιτούμενα δικαιολογητικά και διαδικασία χορήγησης των απαλλαγών», ορίζεται ότι:

«Άρθρο 1 Απαιτούμενα δικαιολογητικά εξαίρεσης

Για την εξαίρεση από την καταβολή του ειδικού φόρου επί των ακινήτων, σύμφωνα με τις παραγράφους 2, 3 και 4 του άρθρου 15 του Ν.3091/2002, όπως ισχύει, απαιτείται να τηρούνται κατ΄ έτος από τα νομικά πρόσωπα και τις νομικές οντότητες, που εμπίπτουν στις ανωτέρω διατάξεις, τα εξής δικαιολογητικά, ανά περίπτωση, που θα αναφέρονται στην 1η Ιανουαρίου του έτους φορολογίας και τα οποία θα πρέπει να επιδεικνύονται ή να προσκομίζονται στη φορολογική διοίκηση όποτε ζητηθούν:..

7. Περιπτώσεις α), β) και γ) παραγράφου 3 άρθρου 15 και παραγράφου 4 του άρθρου 15 Για την εξαίρεση από την καταβολή του φόρου: Α) των ανωνύμων εταιρειών της περίπτωσης α) της παραγράφου 3 άρθρου 15, που έχουν ονομαστικές μετοχές μέχρι φυσικού προσώπου ή που δηλώνουν τα φυσικά πρόσωπα που τις κατέχουν και με την προϋπόθεση ότι τα φυσικά πρόσωπα έχουν αριθμό φορολογικού μητρώου στην Ελλάδα καθώς και των ανωνύμων εταιρειών, με ανώνυμες μετοχές, εφόσον το σύνολο των μετοχών τους καταλήγει σε εταιρείες οι μετοχές των οποίων βρίσκονται σε διαπραγμάτευση σε οργανωμένη χρηματιστηριακή αγορά,

Β) των εταιρειών περιορισμένης ευθύνης της περίπτωσης β) της παραγράφου 3 άρθρου 15, εφόσον τα εταιρικά μερίδια ανήκουν σε φυσικά πρόσωπα ή εφόσον δηλώνουν τα φυσικά πρόσωπα στα οποία ανήκουν οι εταιρείες οι οποίες συμμετέχουν και με την προϋπόθεση ότι τα φυσικά πρόσωπα έχουν αριθμό φορολογικού μητρώου στην Ελλάδα,

Γ) των προσωπικών εταιρειών της περίπτωσης γ) της παραγράφου 3 άρθρου 15, εφόσον οι εταιρικές μερίδες ανήκουν σε φυσικά πρόσωπα ή εφόσον δηλώνουν τα φυσικά πρόσωπα στα οποία ανήκουν οι εταιρείες οι οποίες συμμετέχουν και με την προϋπόθεση ότι τα φυσικά πρόσωπα έχουν αριθμό φορολογικού μητρώου στην Ελλάδα… τηρούνται και επιδεικνύονται ή προσκομίζονται κατά περίπτωση:

α) Πρωτότυπα ή επικυρωμένα αντίγραφα του συστατικού εγγράφου ή του καταστατικού και του βιβλίου μετόχων.

β) i. Βεβαίωση οποιασδήποτε δημόσιας αρχής του κράτους έδρας της εταιρείας, από την οποία προκύπτουν τα στοιχεία των κατεχόντων τις μετοχές, τα μερίδια ή τις μερίδες των εταιρειών την 1η Ιανουαρίου του έτους φορολογίας. Σε περίπτωση κατά την οποία προβλέπεται από το νόμο καταχώρηση των μετοχών σε μητρώο θεματοφύλακα, προσκομίζεται βεβαίωση αυτού.

Αποδεκτό για τη χορήγηση της εξαίρεσης δικαιολογητικό είναι οποιοδήποτε έγγραφο (βεβαίωση, πιστοποιητικό, απόσπασμα, εκτύπωση από την επίσημη ιστοσελίδα της αρχής κ.λπ.) δημόσιας αρχής, από το περιεχόμενο του οποίου προκύπτουν τα στοιχεία των κατεχόντων τις μετοχές, τα μερίδια ή τις μερίδες των εταιρειών την 1η Ιανουαρίου του έτους φορολογίας. Από το κείμενο των ανωτέρω δικαιολογητικών πρέπει να προκύπτουν τα στοιχεία των κατεχόντων τις μετοχές, τα μερίδια ή τις μερίδες των εταιρειών την 1η Ιανουαρίου του έτους φορολογίας, έστω και αν η ημερομηνία αυτή δεν περιλαμβάνεται ρητά στο λεκτικό αυτών ή αν αυτό προκύπτει από μεταγενέστερο ή από περισσότερα του ενός δικαιολογητικά, τα οποία καλύπτουν την ημερομηνία αυτή…

δ) Φωτοαντίγραφο της βεβαίωσης απόδοσης Αριθμού Φορολογικού Μητρώου (Α.Φ.Μ.) ή οποιοδήποτε άλλο φορολογικό έγγραφο, από το οποίο προκύπτει η ύπαρξη Α.Φ.Μ. την 1η Ιανουαρίου του έτους φορολογίας στα φυσικά πρόσωπα, τα οποία κατέχουν τις μετοχές, τα εταιρικά μερίδια ή τις εταιρικές μερίδες…».

Με βάση τα ανωτέρω, προκειμένου να μην υπαχθεί η Κυπριακή εταιρεία εκμετάλλευσης ακινήτων στην Ελλάδα σε Ειδικό Φόρο επί Ακινήτων, θα πρέπει να τηρούνται οι προϋποθέσεις οι οποίες αναλυτικά αναφέρονται στην Απόφαση Α.1206/28.9.2020 της ΑΑΔΕ με θέμα «Εφαρμογή των διατάξεων του άρθρου 15 του N. 3091/2002 (Α΄ 330) για τον ειδικό φόρο επί των ακινήτων - απαιτούμενα δικαιολογητικά και διαδικασία χορήγησης των απαλλαγών»

Τέλος, σύμφωνα με την Α.1278/21.12.2020 Απόφαση της ΑΑΔΕ με θέμα «Παράταση προθεσμίας», ορίζεται ότι:

«Η ημερομηνία υποβολής της αίτησης, που ορίζεται στο τρίτο εδάφιο της παρ. 6 του άρθρου 4 της υπό στοιχεία 1206/2020 απόφασης του Διοικητή της Α.Α.Δ.Ε., παρατείνεται έως και την 31-01-2021.».